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土地に対する課税

評価のしくみ

固定資産評価基準（総務省告示）に基づき、地目別に定められた評価方法によりその土地の評価を行います。

土地の地目及び範囲

1. 田
   農耕地で用水を利用し耕作する土地
2. 畑
   農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
3. 宅地
   建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
4. 鉱泉地
   鉱泉（温泉を含む）の湧出口及びその維持に必要な土地
5. 池沼
   かんがい用水でない水の貯留池
6. 山林
   耕作の方法によらないで竹木の育成する土地
7. 牧場
   家畜を放牧する土地
8. 原野 
   耕作の方法によらないで雑草、灌木類の育成する土地
9. 雑種地
   以上のいずれにも該当しない土地（駐車場・資材置場等）

（注）固定資産税の評価上の地目は、土地登記上の地目にかかわりなく、その年の 1月1日（賦課期日）の現況地目です。

地積

原則として、土地登記簿に登記されている地積（面積）によります。

評価額の決定

評価額を決定するためには、固定資産評価基準（総務省告示）に基づき、都市計画用途や道路付け等で状況が類似する地区を分け、その地区を正常売買価格を基礎に1平方メートル当たりいくらになるかを決める必要があります。これは、3年に一度の評価替えというかたちで、前年の1月1日の土地の価格を地価公示価格や不動産鑑定士による鑑定評価額を基に、その7割を目途として決定しています。
しかし、平成21年度の評価替えでは、土地の価格が下落していることにより3年に一度の評価替えでは納税者に不利益となることから、時点修正という方法により土地の下落に対応した評価額の修正を次のような方法により行っています。

平成21年度の評価替え

• 平成20年1月1日から平成20年7月1日までの半年間の価格の下落を考慮して評価額を決定

路線価

路線価とは、市街地などにおいて道路に付けられた価格のことです。これは、道路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。 入間市では、平成20年度までに豊岡・藤沢地区の市街化区域及び狭山台区画整理地区内（工業系）に路線価を付設しております。

更に、平成21年度の評価替えより、新たに狭山台区画整理地内（住居系）に路線価を付設しました。

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から課税標準額の特例措置が設けられています。

小規模住宅用地

地積が200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は 住宅一戸当たり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。この小規模住宅用地の課税標準額については、価格（評価額）の6分の1の額とする特例措置 があります。

例：200平方メートルの土地を所有し、専用住宅が一棟建っていれば全て小規模住宅用地となります。
宅地の価格（評価額）が3,000万円とすると、課税標準額は、3,000万円×6分の1=500万円となります。

その他の住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地をその他の住宅用地といいます。このその他の住宅用地の課税標準額については、評価額の3分の1の額とする特例措置があります。

例：300平方メートルの土地を所有し、専用住宅が一棟建っていれば、200平方メートルについては小規模住宅用地となり、残りの100平方メートルがその他の住宅用地となります。
宅地の価格（評価額）が 4,500万円とすると、課税標準額は、3,000万円×6分の1＋1,500万円×3分の1＝1,000万円となります。

住宅用地の範囲

住宅用地には、次の二つがあります。

1. 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地・・・その土地の全部（家屋の床面積の10倍まで）
2. 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地・・・その土地の面積（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じ て得た面積に相当する土地

住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、その効用を果たすために使用されている土地をいいます。したがって賦課期日（1月1日）において新たに住宅の建設が予定されている土地、住宅が建設されつつある土地は住宅用地とはされません。ただし、既存の家屋に代えてこれらの家屋が建築中で一定の要件を満たす土地については、1年間、また、住宅が災害により滅失した場合で住宅が建設されていない土地については、2年間に限り住宅用地とし取り扱うことになります。

1月2日以降に発生した災害により住宅が滅失した場合、翌年度以降の固定資産税に適用されます。

この場合の災害とは、震災、風水害、雪害、落雷、噴火等の自然現象の異変による災害及び火災、爆発、事故等の人為的な災害です。なお、自己の放火や自己都合による建替えのため取壊しの場合は含まないものです。

特例措置の対象となる住宅用地の面積

家屋の敷地面積に住宅地の率を乗じて求めます。

1. 専用住宅
   • 居住部分の割合：全部
     専用住宅の率：1.0
2. 3以外の併用住宅
   • 居住部分の割合：4分の1以上2分の1未満
     専用住宅の率：0.5
   • 居住部分の割合：2分の1以上
     専用住宅の率：1.0
3. 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅
   • 居住部分の割合：4分の1以上2分の1未満
     専用住宅の率：0.5
   • 居住部分の割合：2分の1以上4分の3未満
     専用住宅の率：0.75
   • 居住部分の割合：4分の3以上
     専用住宅の率：1.0

固定資産評価の推移について

平成5年度の課税までは、一般の土地取引の目安である地価公示価格と固定資産税評価額は大きな差が生じており、固定資産税評価額と税額の基礎となる課税標準額はほぼ同水準でした。しかし、平成6年度の評価替えで宅地の評価額を地価公示価格の7割相当額（相続税は8割相当）とする評価が全国で行われ、この結果、評価額と課税標準額との間に大きな開きが生じました。そこで、課税標準額を同じように上げてしまっては税の負担が大きくなりすぎてしまう為、課税標準額は、緩やかに上昇させていく制度が導入されました。そのため、土地の価格は下落しているにも関わらず 、課税標準額が、一定の負担水準に達していない土地については、まだ緩やかな上昇をしている結果となっています。

• 固定資産評価等推移（イメージ図）（Adobe PDFファイル 71.8KB）

宅地の税負担の調整措置

宅地について負担水準の高い土地については税負担を引き下げ又は据え置き、一方、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させる調整措置を行っています。
土地の負担水準がどのレベルにあるのかによって、課税標準額の算出方法が異なります。

• 負担水準とは、個々の土地の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているかを示すものです。

住宅用地の課税標準額の求め方

負担水準

• 負担水準＝前年度課税標準額÷評価額（×住宅用地の特例率6分の1又は3分の1）

負担水準が

• 100%を超える
  算定方法：本則課税標準額（当該年度の評価額に住宅用地特例率（6分の1又は3分の1）を乗じて得た額）
• 80%以上～100%以下
  算定方法：前年度課税標準額に据え置く
• 80%未満
  算定方法：前年度課税標準額＋当該年度評価額×住宅用地の特例率6分の1（又は3分の1）×5%
  （注）算定された課税標準額が本則課税標準額の 80% を上回る場合には80%相当額とし、20%を下回る場合には20%相当額とする。

前年度課税標準額1,270,000円・評価額 9,896,100円の小規模住宅用地の場合

1,270,000 円÷（9,896,100円×6分の1）=0.77

負担水準が80%未満となるため

• 1,270,000円＋9,896,100円×6分の1×5%=1,352,467円（算定された課税標準額）
• 9,896,100 円×6分の1×80% =1,319,480円（本則課税標準額の 80%）

算定された課税標準額が本則課税標準額の80%を上回っているので、1,319,480円が課税標準額となります。

固定資産税額は、課税標準額1,319,480円に税率の100分の1.4を乗じて得られた金額18,400 円となります。

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