家屋に対する課税
評価のしくみ
再建築価格を基準とした評価
家屋の評価方法
- 再建築価格を基準として評価する方法
- 取得価格を基準として評価する方法
- 賃貸料等の収益を基準として評価する方法
- 売買実例価格を基準として評価する方法
家屋の評価方法は、以上の概ね4つの方法があげられます。
しかし、家屋の評価方法は、公平かつ妥当なものでなければ納税者の方の理解は得られないはずです。つまり、同一（用途・構造・建築材）の建物であれば、誰がどこに建てても同じ評価でなければなりません。
再建築価格を基準として評価する方法とは、評価の対象となった家屋と全く同一のものを評価時点（賦課期日毎年1月1日）において、その場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費を求め評価するものです。
新築家屋の評価
新築家屋の評価方法は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき、再建築価格により評価を行います。
評価を行う場合は、実際に現地に伺い建物の外部、内部、設備等を評価基準に基づき確認を行います。
居住用家屋の例
外部
- 屋根の形式
寄棟、切妻、入母屋等 - 屋根の仕上げ
瓦、スレート、亜鉛鉄板、銅板等 - 外壁の仕上げ
サイディング、モルタル、タイル、金属板張り、板張り、土壁等
内部
- 柱
真壁造、大壁造等、柱の 太さ、長さなどにより点数が違う - 造作
床の間（本床、脇床、出書院） - 内壁
クロス貼、塗り壁、板張、合板・ボード板、タイル、大理石貼、紙貼、布貼 - 天井
竿縁天井、舟底天井、格天井、打上天井、その他 （合板、石膏ボード、紙貼、 布貼、クロス貼等） - 床
床組、床仕上（畳、フローリング張、合板、タイル、 クッションフロア、じゅうたん等） - 建具
アルミサッシュの使用の有無、玄関ユニット
設備
- 電気・ガス・給水・排水・衛生設備
このように、各項目ごとに確認した内容を基に固定資産評価基準により、評価の対象となった家屋と同じものを新築した場合の建築費を算出します。これが、再建築価格になります。家屋の評価はこの再建築価格に経年減点補正を行ったものになります。
在来家屋（既に課税されている家屋）の評価
在来分の家屋の評価額は、3年ごとに評価替えが行われ決定いたします。平成21年度に評価替えを行いました。評価替えを行う場合、新しい評価基準に基づき在来分の家屋全ての計算をすればよいのですが、これは非常に困難なことから、次の算式によって求めます。
再建築費評点数＝基準年度の前年度における再建築費評点数×再建築費評点補正率
前年度における再建築費評点数とは、前基準年度に適用した固定資産評価基準によって求めた再建築費評点数のことです。また再建築費評点補正率は、基準年度の賦課期日の属する年の2年前の1月現在の東京都（特別区の区域）における物価水準により算定した工事原価に相当する費用の、前基準年度の賦課期日の属する年の2年前の1月現在の当該費用に対する割合を基礎として定めたものです
在来分家屋の評価額は、この再建築費評点数に経年減点補正率と評点単価（木造1点0.99円、非木造1点1.1円）を乗じて理論価格を算出します。算出した理論価格と前年の評価額との比較を行いどちらか低い方を評価額とします。したがって、家屋の評価額は前年と同じことがあっても、高くなることはありません。
税額
家屋に係る固定資産税
家屋に係る固定資産税の計算は、再建築費評点数に経年減点補正率と1点単価を乗じ評価額を算出し、この評価額に税率1.4%を乗じたものが、家屋に係る固定資産税額となります。
計算例
専用住宅新築（木造）で100平方メートル（約30坪）の再建築費評点数が1000万点の場合
- 評価額=10,000,000点×0.8（経年減点補正率）×0.99（1点単価）=7,920,000円
- 固定資産税相当額=7,920,000円×1.4% =110,880円
経年減点補正率
経年減点補正率は、家屋の建築後の経過年数によって生じる損耗の状況による減価をあらわしたものです。
なお、経年減点補正率は構造、用途などによって異なります。
例えば木造の専用住宅では、一年経過で0.8、二年経過で0.75、三年経過で0.7といったように経過年数により、経年減点補正率が定められています。したがって、評価額は、再建築価格に経年減点補正率を乗じたものとなります。また、この経年減点補正率は、新築家屋を評価する際にも適用され、一年が経過したものとして、0.8の経年減点補正を行っています。なお、経年減点補正率は、経過年数によって下がっていきますが、最終的に0.2より下がることはありません。
1点単価
1円に資材費や労務費等の地域的格差（東京都との比較）を考慮した「物価水準による補正率」と、通常建築費に含まれている一般管理費等負担額や設計監理費を考慮した「設計管理費等による補正率」をかけたものです。（入間市の場合、木造：0.99円、非木造：1.1円）
固定資産税の減額
新築家屋に対する軽減措置
新築住宅については、新築後一定の期間の固定資産税額が2分の1に軽減されます。
軽減措置の要件
- 専用住宅や併用住宅であること。（併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られます。）
- 床面積（併用住宅にあっては居住部分の床面積）が50平方メートル（一戸建以外の貸家住宅にあっては40平方メートル）以上280平方メートル以下であること。
減額される範囲
減額の対象となるのは、新築された住宅用の家屋のうち住居として用いられている部分（居住部分）だけであり、併用住宅における店舗部分、事務所部分などは減額対象となりません。なお、住居として用いられている部分の床面積が120平方メートルまでのものについては、その全部が減額対象に、120平方メートルを超えるものについては、120平方メートルまでが減額の対象となります。
計算例
50平方メートル（一戸建以外の貸家住宅にあっては40平方メートル）以上120平方メートル以下の場合 （床面積100平方メートル、評価額1,000万円のとき）
- 本来の税額=1,000万円×1．4％=140,000円
- 軽減税相当額=140,000円×1/2=70,000円
- 固定資産税相当額=140,000円-70,000円=70,000円
120平方メートルを超え280平方メートル以下の場合（床面積160平方メートル、評価額1,000万円のとき）
- 本来の税額=1,000万円×1．4%=140,000円
- 軽減税相当額=140,000円×120/160平方メートル×1/2=52,500円
- 固定資産税相当額=140,000円-52,500円=87,500円
軽減される期間
- 一般住宅（2以外の住宅)
新築後3年度分 - 3階建以上の中高層耐火住宅等（主にマンション）
新築後5年度分
※認定長期優良住宅の場合は、下記の「認定長期優良住宅に対する 固定資産税の減額措置」を参照
住宅耐震改修に伴う減額措置
昭和57年1月1日以前から所在する住宅を耐震改修した場合、その建物にかかる固定資産税額が2分の1に減額されます。
減額措置の要件
- 専用住宅や併用住宅であること（併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られます。）
- 床面積
住宅部分の一戸あたりの床面積が50平方メートル（一戸建以外の貸家住宅にあっては40平方メートル）以上280平方メートル以下 - 費用
耐震改修に直接関係のある部分の費用が一戸あたり30万円以上（同時施工した内壁のクロス張替えなどの費用は含みません。）
耐震改修時期
- 平成18年1月1日から平成21年12月31日までの改修
減額期間：翌年度から3年度分の固定資産税を2分の1に減額 - 平成22年1月1日から平成24年12月31日までの改修
減額期間：翌年度から2年度分の固定資産税を2分の1に減額 - 平成25年1月1日から平成27年12月31日までの改修
減額期間：翌年度分の固定資産税を2分の1に減額
減額される範囲
減額の対象となるのは、耐震改修された住宅用の家屋のうち住居として用いられている部分（居住部分）だけであり、併用住宅における店舗部分、事務所部分などは減額対象となりません。なお、住居として用いられている部分の床面積が120平方メートルまでのものについては、その全部が減額対象に、120平方メートルを超えるものについては、120平方メートルまでが減額の対象となります。
計算例
50平方メートル（一戸建以外の貸家住宅にあっては40平方メートル）以上120平方メートル以下の場合（床面積100平方メートル、評価額600万円のとき）
- 本来の税額=600万円×1.4%=84,000円
- 軽減税相当額=84,000円×1/2=42,000円
- 固定資産税相当額=84,000円-42,000円=42,000円
120平方メートルを超え280平方メートル以下の場合（床面積160平方メートル、評価額 600万円のとき）
- 本来の税額=600万円×1.4%=84,000円
- 軽減税相当額=84,000円×120/160平方メートル×1/2=31,500円
- 固定資産税相当額=84,000円-31,500円=52,500円
提出書類
- 住宅耐震改修に伴う固定資産税減額申告書
- 現行の耐震基準に適合した住宅であることを証明する書類
- 住宅耐震改修に要した費用を証する書類
住宅耐震改修に伴う固定資産税減額申告書（Adobe PDFファイル 108.3KB）
住宅のバリアフリー改修に伴う減額措置
平成19年1月1日以前から所在する住宅をバリアフリー改修した場合、その建物にかかる固定資産税額が3分の1減額されます。
減額措置の要件
ア．専用住宅や併用住宅（併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られます。）で次の いずれかの者が居住する既存の住宅（賃貸住宅を除く）
- 65歳以上の者
- 要介護認定又は要支援認定を受けている者
- 障害者認定を受けている者
イ．床面積
住宅部分の一戸あたりの床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下
ウ．費用
次の工事で、補助金等を除く自己負担額が30万円以上のもの
- 廊下の拡幅
- 階段の勾配の緩和
- 浴室の改良
- 便所の改良
- 手すりの取付け
- 床の段差の解消
- 引き戸への取替え
- 床表面の滑り止め化
エ．他の固定資産税減額措置を受けていないこと
改修時期
平成19年4月1日から平成25年3月 31日までの改修
減額期間：翌年度分の固定資産税額を3分の1減額
減額される範囲
減額の対象となるのは、バリアフリー改修された住宅用の家屋のうち住居として用いられている部分（居住部分）だけであり、併用住宅における店舗部分、事務所部分などは減額対象となりません。なお、住居として用いられている部分の床面積が100平方メートルまでのものについては、その全部が減額対象に、100平方メートルを超えるものについては、100平方メートルまでが減額の対象となります。
1戸の建物について、減額請求が出来るのは1回のみです。
計算例
50平方メートル以上100平方メートル以下の場合(床面積90平方メートル、評価額600万円のとき)
- 本来の税額=600万円×1.4%=84,000円
- 軽減税相当額=84,000円×1/3=28,000円
- 固定資産税相当額=84,000円-28,000円=56,000円
100平方メートルを超え280平方メートル以下の場合（床面積110平方メートル、評価額660万円のとき）
- 本来の税額=660万円×1.4%=92,400円
- 軽減税相当額=92,400円×100/110平方メートル×1/3＝28,000円
- 固定資産税相当額=92,400円-28,000円=64,400円
提出書類
- 住宅のバリアフリー改修に伴う固定資産税減額申告書
- 領収証の写し
- 工事明細書の写し（建築士、登録性能評価機関等による証明で代替可）
- 改修箇所の図面・工事写真（改修前・改修後）
- 補助金決定通知書の写し（補助金交付者）
- 介護保険被保険者証の写し（介護保険を受給している者）
- 障害者手帳の写し（障害者手帳交付者）
住宅の省エネ改修に伴う減額措置
平成20年1月1日以前から所在する住宅（賃貸住宅を除く）を一定の省エネ改修した場合、その建物にかかる固定資産税額が3分の1減額されます。
減額措置の要件
ア．専用住宅や併用住宅（併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られます。）で30万円以上の次の工事を行い、現行の省エネ基準に適合すること（賃貸住宅を除く）
- 窓の改修工事（必須）
- 床の断熱改修工事
- 天井の断熱改修工事
- 壁の断熱改修工事
イ．床面積
住宅部分の一戸あたりの床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下
ウ．費用
30万円以上の省エネ改修工事
エ．他の固定資産税減額措置を受けていないこと（バリアフリー改修に伴う減額措置は併用可）
改修時期
平成20年4月1日から平成25年3月 31日までの改修
減額期間：翌年度分の固定資産税額を3分の1減額
減額される範囲
減額の対象となるのは、省エネ改修された住宅用の家屋のうち住居として用いられている部分（居住部分）だけであり、併用住宅における店舗部分、事務所部分などは減額対象となりません。なお、住居として用いられている部分の床面積が120平方メートルまでのものについては、その全部が減額対象に、120平方メートルを超えるものについては、120平方メートルまでが減額の対象となります。
1戸の建物について、減額請求が出来るのは1回のみです。
計算例
50平方メートル以上120平方メートル以下の場合(床面積90平方メートル、評価額600万円のとき)
- 本来の税額=600万円×1.4%=84,000円
- 軽減税相当額=84,000円×1/3=28,000円
- 固定資産税相当額=84,000円-28,000円=56,000円
120平方メートルを超え280平方メートル以下の場合（床面積220平方メートル、評価額660万円のとき）
- 本来の税額=660万円×1.4%=92,400円
- 軽減税相当額=92,400円×120/220平方メートル×1/3=16,800円
- 固定資産税相当額=92,400円-16,800円=75,600円
提出書類
- 住宅の省エネ改修に伴う固定資産税減額申告書
- 領収証の写し
- 建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関等による証明書
- 改修箇所の図面・工事写真（改修前・改修後）
認定長期優良住宅に対する固定資産税の減額措置
平成21年6月4日から平成24年3月31日までに新築された住宅のうち、以下の要件を満たす場合は、その建物にかかる固定資産税額が2分の1に減額されます。
減額措置の要件
- 長期優良住宅の普及の促進に関する法律の規定により、所管行政庁（市建築指導課または県住宅課）の認定を受けて新築された住宅であること。
- 新築の専用住宅、または居住部分の床面積の割合が2分の1以上の併用住宅であること。
- 一定範囲の床面積であること。 50平方メートル（一戸建以外の賃貸住宅にあっては40平方メートル）以上、280平方メートル以下。ただし、分譲マンションなど区分所有建物においては、専有部分の床面積＋持分で按分した共有部分の床面積で判定します。
減額される範囲
減額の対象となるのは、新築された住宅用の家屋のうち住居として用いられている部分（居住部分）だけであり、併用住宅における店舗部分、事務所部分などは減額対象となりません。なお、住居として用いられている部分の床面積が120平方メートルまでのものについては、その全部が減額対象になり、120平方メートルを超えるものについては、120平方メートルまでが減額の対象となります。
計算例
新築家屋に対する軽減措置の計算例を参照のこと
減額される期間
-
一般住宅（下記2以外の住宅） 新築後5年度分
-
3階建以上の中高層耐火住宅 新築後7年度分
その他
-
土地の固定資産税についての軽減はありません。
申告の手続
建築した翌年の1月31日までに資産税課家屋担当まで申告してください。
提出書類
-
認定長期優良住宅に係る固定資産税減額申告書
-
長期優良住宅の普及の促進に関する法律の規定により所管行政庁（市建築指導課または県住宅課）から通知された認定通知書の写し
その他
冷蔵倉庫（非木造）の取扱い
平成21年4月1日付け総務省告示第225号により、固定資産評価基準が改正されます。これにより、非木造（木造以外の構造）の「冷蔵倉庫（保管温度が10℃以下に保たれる倉庫）」の固定資産税・都市計画税について、評価額の計算方法が変更されます。
現在非木造の「冷蔵倉庫」については「一般の倉庫」と同じ取扱いになっていますが、平成24年度からは「一般の倉庫」に比べて家屋の評価額が早く減少する計算が適用されることになります。そこで、市内に所有されている倉庫が非木造の冷蔵倉庫に該当する方がおられましたら、資産税課までご連絡ください。
なお、単に冷蔵庫（機械設備等の償却資産）が倉庫内に設置されているような場合は、対象となりませんのでご連絡は不要です。
※市職員が現地確認をさせていただく場合がありますので、ご協力をお願いします。
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このページに関するお問い合わせ先
総務部 資産税課 家屋担当
電話：04-2964-1111 内線：2137
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